楼市这两年的情况，实在是越发让人难以捉摸。

之前有个朋友跟我抱怨，说他那套位于32楼的房子挂出去快一年了，问津的人寥寥无几。起初他根本不信，毕竟当初买房时，那可是小区的“景观楼层”，视野开阔又气派，怎么会卖不掉呢？可等中介给他看了成交记录，他才傻了眼。同户型的房子，去年能卖420万，上个月成交的那套，直接降到360万，还送车位带家具。他当场就沉默了。

其实这种情况并非个例。

当下市场上存在几类房子，说实话，持有时间越久，亏损越严重。这可不是吓唬你，数据就摆在眼前。

先说超高层住宅这事。很多人当初买房时，就冲着视野好、有面子，住进去才发现问题诸多。光是电梯老化这一项就够麻烦，15年后换一次主机平均就得28万，一栋楼三部电梯，光这费用就够呛。更要命的是消防问题——消防云梯最高只能到17层，你买在32楼，真出了事只能听天由命。如今政策端已经表明态度，深圳直接暂停新建超高层住宅，其他城市也在跟进。以后这东西就是接盘侠筛选器，谁手里握着谁就接最后一棒。

再聊聊老破小。我知道有人会说“老破小有学区呢”。确实，带学区的还能勉强支撑。但那些没学区、没电梯、没物业的“三无产品”呢？链家有份内部数据我看过，北京四环外某非学区老破小，2019年成交单价7万8，今年最新一单——4万2。直接腰斩。别幻想旧改这事了，全市2000年前建成的小区超过1万个，真正纳入计划的不到300个。你说排队？那得排到2040年去了。而且这类房子连租都租不上价，自如现在收房直接跳过80年以前的砖混楼，理由就一条：维修成本抵不过租金。

县城房子这事就更让人寒心了。我老家一个表弟，去年想把县城中心的电梯房卖掉，挂了整整13个月，中间砍了好几次价，最后骨折价还是没人要，直接抵给银行当不良资产。70%的县城人口净流出，房子比人还多，中介门店都关了一半。现在保障性租赁房批量上市，月租600块拎包入住，谁还买你那30年楼龄的“不动产”？有人可能觉得我危言耸听。那我问一句：你手里那套县城房一年能住几天？春节回去七天，但物业费、取暖费、房贷利息你可是交了365天。大城市房租加老家房贷，等于给银行打两份工，工资还没涨呢。

硬伤房这个坑就更深了。什么叫硬伤？靠近高压塔、加油站、垃圾中转站、殡仪馆这些的都算。银行可比买家精明多了,他们有一整张“嫌恶设施”表，评估的时候直接给你砍价。有个业主跟我说，他家窗户对着医院太平间，贷款直接少批5%。住进去才知道，每天凌晨四点卸货的生鲜批发市场比闹钟还准时。

商住公寓和小产权房就别提了，那就是政策雷区。商住看着小资，水电都是商用价，夏天开两个月空调电费够隔壁住宅交半年物业。不能落户，孩子还是得回老家高考，转卖的时候各种税一扣，赚的那点溢价全给税局打工。小产权更绝，合同写得再漂亮，遇到拆迁只能领“村民同情费”，法院都不一定站你这边。

说到底，楼市下半场拼 的不是“买得到”， 而是“跑得掉”。

手里握着这几类房子的朋友，真的别幻想奇迹了。年底开发商冲业绩是一波窗口，明年春节后小阳春是另一波，能割肉就别犹豫。人口曲线、政策曲线、利率曲线，三根线都在往下走，死守只是帮银行打工。有这功夫，不如把首付拿去换套低密度、带新风、户型方正的“新一代硬通货”。至少下次你想换房，中介电话会被打爆，而不是你天天追着中介问“有没有人看房”。

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